¿INVERTIR EN BIENES RAÍCES… Y CON POCO DINERO?

Con mucha frecuencia se habla muy bien de la inversión en bienes raíces, pero lo que llega a detener a muchos de entrar en este campo son los grandes obstáculos que conlleva. Quizá los más grandes sean: primero, lo tardado que resulta comprarlos y venderlos, y segundo, que se requiere una cantidad considerable de dinero, siquiera para comenzar a invertir en ellos.

Pero ya existe un instrumento que se encarga de superar los obstáculos: los Fibras.

Antes de explicar al respecto, necesitamos conocer algunos conceptos:

Arrendamiento. Este es el término correcto para lo que popularmente conocemos y denominamos como renta. Es decir, tú eres dueño de una casa, por ejemplo, y dejas que alguien más la ocupe a cambio de que te dé un pago, una renta.

Ahora bien, ¿rentar es lo mismo que arrendar? No. Renta es sinónimo de ingreso; cada vez que tú recibes un ingreso, se trata de una renta, no importa de dónde venga, incluso si es de tu salario. De ahí proviene el famoso Ingreso Sobre la Renta (ISR) que se paga sobre tus ingresos; no sólo lo paga quien renta una casa. En el día a día, decir que tú rentas tu casa o un carro no reviste ningún problema porque todos entendemos a qué te refieres. Pero debes conocer esta distinción para evitar confusiones al leer sobre temas de finanzas o sobre los Fibras.

Fideicomiso. De manera simplificada, es un acto mediante el cual la persona 1 cede la propiedad de un bien a una persona 2, que administrará este bien y se asegurará de que se haga con él lo que la persona 1 le ha encomendado, incluso pasárselo a una persona 3.

Por ejemplo, digamos que tienes un ahorro, el cual quieres que sirva para asegurar la educación de tus hijos, incluso si tú ya no estás. Bien podrías dar el dinero directamente a tus hijos, pero puede que sean todavía muy pequeños para administrarlo o, aunque suene grosero, no sabes si ellos, ya con el dinero en su posesión, realmente van a utilizarlo para su educación. Por eso, es mejor que entregues ese ahorro a un tercero, a una institución que lo cuidará y se asegurará de que tu ahorro sea para la educación de tus hijos. Evidentemente, esta acción te deja más tranquilo.

Una vez entendido esto, podemos pasar ya a analizar qué es un Fibra, o Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces.

Entre sus principales beneficios se encuentra que puedes invertir en un Fibra comprando sólo una parte, un título de ese fideicomiso. Con esta compra obtienes dos tipos de ganancia: una fija y otra variable. La fija viene del producto del arrendamiento de los bienes raíces que incluye el Fibra en que hayas invertido. Es decir, lo que se les cobra de renta a quienes están ocupando los edificios. La parte variable viene del cambio de precio de la parte del fideicomiso que tú has adquirido.

Sí, es cierto que esto suena un poco enredado, sobre todo si no has logrado entender lo que renta fija y variable (y lo cual explicaremos a fondo en otro artículo), pero no te preocupes, porque hay una buena y simple explicación:

Imagina que soy dueño de un edificio entero, digamos, de oficinas, las cuales arriendo y eso me genera dinero. Pero justo ahora quiero más dinero para poder comprar otro edificio, también arrendarlo y obtener más. Del otro lado estás tú, que tienes el dinero que yo necesito. Quieres invertirlo y has pensado que te gustaría recibir rentas como si tuvieras un edificio propio, pero no quieres lidiar con comprar uno, porque conoces los obstáculos de los que ya hablamos. Sabes de la lentitud en el proceso de comprarlo y luego de venderlo también, los inquilinos, los permisos, etc. Pero, como siempre, tu astucia sale a relucir y tú y yo hacemos un trato: tú me das el dinero que yo busco y a cambio yo te daré un porcentaje de lo que gane por arrendar ese edificio, mis oficinas. Yo gano de este trato el dinero que quería y tú ganas el derecho a percibir la renta sin todas las dificultades de hacerte tú de ese edificio.

Podemos decir que lo que tú estás comprando, en lo que inviertes, es el derecho a recibir la renta. No es una parte del edificio, sino como comprar un papel en el que yo, el dueño, he escrito: “A quien tenga este papel en sus manos, yo le daré el 95% de lo que reciba por arrendar mi edificio”.

Y es aquí donde podemos ver los dos tipos de ganancia: mientras tú conserves ese papel y las oficinas estén ocupadas, tú seguirás recibiendo dinero de mí. Esta es la renta fija. Ahora bien, si en algún momento de tu vida tú quieres vender ese papel a alguien más, puedes hacerlo, y esta será la renta variable: tú compraste ese papel en, por decir algo, $100, y tienes la posibilidad de venderlo en $150; obtienes así una ganancia de $50 por la venta de ese papel, más todo el dinero que yo te haya dado por concepto de rentas. Por supuesto, si vendes ese papel, yo tendré que dar de mis ingresos, mis rentas, un porcentaje al nuevo dueño del papel. Pero, por eso, tú decides cuándo, y si quieres vender ese papel o no. Por supuesto, para ti es mucho más fácil y rápido vender un papel que todo un edificio.

Tales son las ventajas de los Fibras. Tú, como inversionista, te estás llevando lo “bonito” de los bienes raíces, que sería obtener rentas fijas. Y al mismo tiempo te libras de los problemas de tener y mantener un edificio. Yo, el dueño del edificio, me hago cargo de todos los problemas con los que tú no quieres tratar. Pero también me quedo con la propiedad del edificio.

Y el hecho de que en este ejemplo yo me quede con la propiedad del edificio puede sonar a que, al final del trato, salgo ganando mucho. Pero considera dos cosas:

1. El 95% de que hablamos arriba no es un ejemplo; es el porcentaje real con que trabajan los Fibras. De lo que se genera por arrendamiento, se tiene que dar mínimo el 95% como inversionista.

2. Además, considera que los Fibras suelen incluir enormes complejos de oficinas, centros comerciales, etc. Imagina cuánto dinero ganan por arrendar locales en una plaza comercial.

Ahora viene la pregunta que da título a estas líneas:

¿Cuánto cuesta comprar este derecho? Es decir, ¿cuánto cuesta invertir en un Fibra?

Si ves que el dueño del edificio gana 95% de sus ingresos, parece algo muy caro. Y lo es. Pero es que no te venden sólo un papel de gran valor, sino varios papeles de valor pequeño que, en conjunto, suman el primero. Si tienes el dinero para comprar un papel, o tres, o diez, ya depende de ti. En la realidad, esto se divide en muchos, muchos “papeles” más, los suficientes para que haya Fibras cuyos títulos se vendan hoy en no menos de 30 o $50.

En este punto, ya habrás deducido que, si inviertes poco en un solo título de un Fibra, la parte de la renta que te tocará será proporcionalmente pequeña. Pero eso no obsta para que te proporcione grandes ventajas a la vez que te quita el peso de los grandes problemas u obstáculos de tener y mantener un bien inmueble, desde construirlo, buscar la ubicación, obtener permisos, y sobre todo el tiempo de encontrar inquilinos, cobrarles, y no de un edificio pequeño, sino de una plaza comercial o grandes complejos inmobiliarios.

Resta sólo por explicar dos importantes puntos:

¿Cómo es que los fideicomisos entran en toda esta fórmula?

¿Dónde se obtienen los títulos de Fibras?

Para responder, diremos que el trato entre dueños e inversionistas no es tan directo y simple como ya explicamos arriba; involucra a otras partes y procesos. Pero esto no importa tanto, sino que se consolida un fideicomiso porque al final esa es la forma de administrar los bienes inmuebles, y así ambas partes se aseguran de que los bienes sean usados en lo que se supone que deben usarse. Incluso también participa la Bolsa de Valores, pues es en ella donde se compran y se venden los títulos de los Fibras, además de acciones.

Así que, si quieres invertir en Fibras tendrás que seguir el mismo proceso de comprar acciones: debes ir a una casa de bolsa. Pero eso tampoco es complejo ni realmente costoso. De hecho, puedes invertir en esos títulos desde $100. La única tarea que tienes por delante es que cada Fibra invierte en distintos inmuebles y tipos de ellos, por lo cual, si quieres incluirlos en tu portafolio, tendrás que empezar a investigar cuál es el mejor para ti y se adapte a tus recursos.